商住两用房屋值得买吗?商业公寓到底能不能买?

对于预算相对较小，或有限购束缚的购房者来说，商住两用的房产变得有吸引力。首先，无论是购买新房还是二手房，要先注意房产的土地规划用途，是否为工业、办公或商业，若是，那么该房屋能为“商住两用”房屋或“loft”，该类房屋一定要慎重选择。

一、商住两用房屋值得买吗

商住两用的房屋主要存在以下潜在问题：

1、产权年限与价格

一般的商住公寓产权为40-50年，相比住宅的70年，不仅年限短，而且产权到期后续期问题尚无定论。好处则是，商住公寓的均价比同地段的住宅较低，同时，商住公寓主打户型较小，因此总价也较低。

2、买房贷款问题

尽管总价相对较低，但需要注意的是，购买商住公寓时会面临较大的贷款压力。由于商住公寓产权性质为商业或办公，而不是普通住宅，若需贷款，首付比例的要求一般不会低于50%，并且不能使用公积金贷款。

确实需要商业贷款的，通常利率也会在基准利率上浮10%左右，贷款年限一般要求不超过10年。因此对于普通购房者，尤其是年轻人群体来说，并没有减轻太多贷款及还款负担。

3、产品本身户型与采光问题

市面上的多数商住公寓层高都在4米及以上，可以选择自己搭建隔层，也有在交付前就做好了隔层。这种设计一定程度上制造出更多的居住空间，也为购房者提供了更多的改造体验。

不过，也需意识到，商住公寓往往一层有多个房间，因此大部分的房屋朝向不能满足通透的标准，甚至采光也深受影响。

4、地段、环境与生活成本

相比住宅来说，由于商住公寓往往位于较好的地段，布局于商业聚集的地区，区域内有写字楼、商场等配置，交通相对较为便利，距离地铁口、公交中转站等距离较近，因此可以减少购房者的交通成本。

但需要注意的是商住公寓物业服务等收费标准都远高于一般住宅收费标准，水费电费均按照商业来计算标准，也均高于一般住宅使用标准。商住公寓的绿化一般比住宅小区要差，这就决定着商住房的居住环境并没有住宅那么好。同时商住公寓楼栋密集、人口多，人员素质也参差不齐。

5、其他风险

无法迁入户口。

“商住两用”房屋实质上仍为商业用房或办公用房，所以无法迁入户口。可能出现质量问题及验收风险由于内部夹层建造，主体结构承重增加。

在建设项目竣工前，开发商进行夹层建造，规划行政主管部门对擅自内部加层、增加建筑面积的不予规划验收合格。

项目竣工验收后，擅自夹层建造，规划行政主管部门发现后将责令限期拆除。因此，购买商住两用公寓房，还需购房者结合自身情况，谨慎考虑。

二、商业公寓到底能不能买

商业公寓到底能不能买?今天我们就这个话题简单的聊一聊，个人观点仅供参考。前一段时间，东西湖地铁口的某公寓降价销售，出现了劲爆现场，人山人海，据说当天去化400多套，如此劲爆的现象引起了大家对商业公寓的讨论，有人说，不管什么公寓，打死不能买，买了肯定后悔，也有人说，这么低的总价，一套才30多万，还是地铁房，为什么不能买?感觉说的都有道理，好像能买，好像又不能买，好纠结。我们花开两枝，分别来说说公寓的缺点和优点，首先关于公寓的缺点，第一个其居住的属性不强，生活成本太高，公寓大部分都是商水商电，除了个别的项目外，基本都没有天然气入户，做饭靠电磁炉，也不能放户口。

其次，从投资的角度来说，公寓的投资逻辑是依靠长期稳定的租金的收入，这与住宅依靠房产本身的溢价来实现提成是不同的，简单来说，公寓的投资提成周期较长，变现能力较差，等你真正急需用钱的时候，只能通过大幅降价才能免强出手，同时公寓的二手交易税费达到20%，足见交易成本之高，那么说了这么多有关公寓的槽点，那公寓是不是一无是处，不值得购买，也不是。我们知道，每年市面上都有大量的公寓供应，或多或少这些公寓产品最后还是能卖出去，说明了市场对公寓的认可，以及政府对公寓产品规划的用心良苦。

很多人都不知道，公寓其实对发展服务性经济及产业有着非常重要的载体作用，那么现在来说一说公寓有哪些优点?首先，公寓一般都是地段较好，面积小，总价低，公寓的定位一般是商业配套的一部分，所以它的地段大部分都不错，配套也不差，价格仅是周边住宅的一半，甚至是更低，适合预算紧张，但是希望住在城市中心地段的单身白领，也适合有闲钱的私营老板，可以自用办公，也可以对外出租，非常灵活。第二，虽说公寓的居住的成本比较高，但是相比较其总价来说，这些费用可以说是九牛一毛，特别是loft的产品，层高四点五米起步，可以一层改两层，使用价值更高，深受年轻一代的青睐。

最后，随着房住不炒的宏观政策的调控加码，住宅房的投资的风险越来越大了，像一六到一七年，闭着眼睛可以买房就能躺赚的日子，已经彻底过去了，相反，如今一些优质地段的公寓不但风险低，而且提成稳定，那说到这里到底能不能买公寓，我的个人结论，完全取决于个人的实际需要，不能一概而论买或者是不能，简单的归纳一下，需要买公寓的朋友主要看三点，第一点看区域，第二点看性价比，这里涉及到价格、层高、开发商及物业，第三看区域未来的规划，在这里也欢迎对公寓话题有兴趣的朋友在评论区发言。